La Loi ELAN et la copropriété : ce qu'il faut retenir

Promulguée le 23 novembre 2018, la Loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) a marqué une réforme importante du droit de la copropriété. Elle vise à moderniser la gestion, renforcer la transparence, faciliter les travaux et préparer la dématérialisation progressive des processus au sein des immeubles.

Son application a été poursuivie par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et les décrets de 2020, qui ont remodelé de façon profonde le fonctionnement des syndicats des copropriétaires.

1. Modernisation du cadre juridique

La loi ELAN a introduit une refonte structurante du droit de la copropriété, notamment en modifiant certains fondements de la loi du 10 juillet 1965 :

• Clarification des règles de gouvernance

• Meilleure définition des pouvoirs de l'assemblée générale, du conseil syndical et du syndic.

• Introduction de la possibilité pour le syndic de convoquer l'AG par voie électronique.

• Définition des règles de consultation du conseil syndical par voie dématérialisée.

• Nouvelles catégories de copropriétés

La loi distingue désormais :

• les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation,

• les copropriétés à usage professionnel,

• les grandes copropriétés (plus de 200 lots principaux), soumises à des obligations renforcées en matière de gestion et de transparence.

2. Renforcement de la transparence financière

La loi ELAN et les textes de 2020 renforcent les obligations du syndic dans la gestion financière :

• Le compte bancaire séparé devient la norme

Déjà généralisé en 2015, ELAN en renforce la portée : le syndic doit ouvrir un compte distinct au nom du syndicat (sauf micro-copropriétés ≤ 15 lots qui peuvent y renoncer).

• Mise à disposition numérique obligatoire des documents

Le syndic doit proposer un extranet permettant :

• l'accès aux documents essentiels de la copropriété,

• les comptes individuels,

• le suivi des travaux,

• les procès-verbaux d'AG, contrats, factures, etc.

Cette obligation vise à renforcer le contrôle et l'information des copropriétaires.

3. Dématérialisation et simplification des Assemblées Générales

La loi ELAN a profondément modifié l'organisation des AG.

• Le vote par correspondance (VPC) devient une voie permanente

Codifié par décret en 2020, le formulaire VPC permet :

• aux copropriétaires de voter sans être présents physiquement,

• de sécuriser la tenue des assemblées en cas de difficulté de déplacement.

• Généralisation de la visioconférence

L'AG peut désormais être tenue :

• en présentiel,

• en visioconférence,

• en audioconférence,

• ou en « réunion mixte ».

Le syndic est habilité à imposer la visio sans vote préalable si des circonstances le justifient.

• Convocation par voie électronique

Avec l'accord du copropriétaire, toutes les notifications et convocations peuvent être transmises par mail ou lettre recommandée électronique.

4. Facilitation des travaux dans les immeubles

La loi ELAN encourage la rénovation énergétique et la modernisation des copropriétés en simplifiant les votes :

• Abaissement de certaines majorités

• Les travaux d'accessibilité et d'adaptation des logements peuvent être votés plus facilement.

• Les travaux d'économie d'énergie peuvent être adoptés à la majorité simple de l'article 24.

• Plan pluriannuel de travaux (PPT)

Pour les copropriétés de plus de 15 ans, obligation progressive d'établir :

• un diagnostic technique global (DTG),

• un plan pluriannuel des travaux,

• et de provisionner ces travaux via un fonds de travaux revitalisé.

• Autorisation facilitée pour l'individualisation des frais de chauffage

5. Prévention des copropriétés dégradées

La loi ELAN a également renforcé les outils de prévention :

• Renforcement du rôle du syndic provisoire et de l'administration provisoire

En cas de copropriété en difficulté, la préfecture ou le tribunal peut désigner un administrateur doté de pouvoirs élargis.

• Création du dispositif "Copropriété en difficulté importante"

Il permet un traitement anticipé et proportionné avant que le bâtiment ne se dégrade.

6. Encadrement du syndic et amélioration de la concurrence

La loi ELAN vise à professionnaliser la fonction de syndic et à protéger les copropriétaires :

• Mise en avant du contrat type de syndic

Le contrat type devient une référence obligatoire, limitant les abus et encadrant clairement les prestations incluses et hors forfait.

• Encadrement renforcé des honoraires

Le syndic doit détailler :

• les prestations de base,

• les prestations particulières,

• les honoraires sur travaux (si le contrat les prévoit).

• Mise en concurrence obligatoire du syndic sortant

Chaque nouvelle désignation impose la présentation de plusieurs devis, sauf dispense votée par l'AG.